เรื่องราวเริ่มต้นขึ้นเมื่อ 'คูฮารี' และ 'คูดูรี' สองพี่น้องต้องย้ายเข้าไปอยู่ในหอพักชินบิที่ล่ำลือกันว่ามีผีดุ! แต่ที่นั่นพวกเขาได้พบกับ 'ชินบิ' โทเกบีสุดป่วนอายุ 102 ปีที่เป็นผู้พิทักษ์หอพักแห่งนี้

ด้วยพลังของ 'ลูกบอลวิญญาณ' พวกเขาต้องเผชิญหน้ากับผีร้ายที่มีอดีตอันน่าเศร้า และช่วยปลดปล่อยวิญญาณเหล่านั้นให้ไปสู่สุขคติ พร้อมเรื่องราวมิตรภาพสุดประทับใจ